"HAFIZZUHDI di Dalam hafiz_mine@yahoo.co.id"

Minggu, 13 Juni 2010

PENDAFTARAN TANAH
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar belakang
Tanah memiliki arti yang sangat penting bagi kehidupan manusia, dan manusia sudah pasti tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia hidup dan bermukim di atas tanah dan memperoleh bahan pangan (padi, jagung, ubi, kacang, dll) dengan cara mendayagunakannya. Manusia akan hidup serba berkecukupan dan damai jika menggunakan tanah yang dikuasainya ataupun yang dimilikinya sesuai dengan hukum yang berlaku. Apalagi negara kita yang memiliki gelar sebagai negara agraris dan rakyatnya yang sebagian besar hidup dengan memanfaatkan tanah (pertanian dan perkebunan) sehingga tanah memiliki fungsi sebagai faktor produksi.
Pertumbuhan penduduk di Indonesia cukup cepat dan jumlah penduduk Indonesia termasuk ke 3 terbesar di dunia. Sehingga kebutuhan tanah bagi setiap orang juga akan mengalami peningkatan demi menunjang aktifitas sehari-hari dan sebagai tempat tinggal. Laju pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi pulalah yang menyebabkan semakin tingginya lalulintas peralihan Hak Atas Tanah. Oleh karena kepemilikan tanah sudah ada sejak dahulu, maka kepemilikan tanah yang sekarang bukanlah sebagai pemilik yang pertama. Akibatnya baik pemerintah maupun masyarakat ketika membutuhkan sebidang tanah untuk memenuhi kebutuhannya memerlukan kepastian mengenai siapa sebenarnya pemilik sebidang tanah tersebut.
Permasalah lainnya yang berhubungan dengan penguasaan tanah di Indonesia juga menyangkut hukum yang dianut oleh masyarakat. Bagi sebagian masyarakat Indonesia mereka menganut pada hukum adat yang tidak tertulis, sebagian lainnya menganut pada hukum barat yang diatur dalam hukum perdata barat (burgerlijk wetbook). Kepastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak, ataupun kreditur (bank, perusahaan perkreditan, dan orang perorang) yang akan memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Oleh karena itu, pentingnya dilakukan pendaftaran tanah dan dibuatnya peraturan tersendiri tentang pendaftaran tanah pada hakikatnya adalah demi menjaga kepastian hukum terhadap kepemilikan tanah tersebut serta memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah tersebut.
Dalam hal ini, pemerintah telah berupaya demi memberikan kepastian hukum bagi kepemilikan tanah yang ditandai dengan di bentuknya peraturan-peraturan tentang tanah mulai dari Undang-undang No. 5 Tahun 1960 dan penyelenggaraan pendaftaran tanah diatur pada PP No. 10 Tahun 1961 dan diganti sampai saat ini dengan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dan demi terwujudnya pelaksanaan yang baik maka dibentuklah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
B. Batasan masalah
Berdasarkan uraian di atas, maka penulis mengambil beberapa pokok masalah yang akan dijabarkan di dalam pembahasan makalah ini, sebagai berikut :
1. Apa yang dimaksud dengan Pendaftaran Tanah dan azas-azas apa yang terkandung di dalamnya?
2. Apa tujuan serta manfaat Pendaftaran Tanah
3. Bagaimana tata cara dalam melakukan Pendaftaran Tanah?

BAB II
PENGERTIAN DAN AZAS-AZAS PENDAFTARAN TANAH

A. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun (sarusun), termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya .

Sebutan pendaftaran tanah telah menimbulkan kesan seakan-akan objek utama pendaftaran tanah atau satu-satunya objek pendaftaran tanah adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanahlah yang merupakan objek pendaftaran tanah yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta, dan disajikan juga dalam bentuk daftar tanah. Kegiatan bidang fisik tersebut disebut “kadaster” (capitastrum) atau suatu daftar yang berisikan data mengenai tanah.

Tetapi dalam pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanahnya yang didaftar, melainkan hak-hak atas tanah yang menetukan status hukumnya serta hak-hak lain yang membebani hak-hak tersebut. Bahkan dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dimana bukan haknya didaftarkan melainkan aktanya yang didaftar yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut .

Dalam pendaftaran tanah di Indonesia sistem yang dipakai adalah sistem Torrens yaitu Sistem dimana dalam mendapatkan tanah yang dilakukan adalah permohonan yang diajukan oleh seseorang untuk memperoleh hak milik. Sistem ini dapat diidentifikasi dari :
1. Orang yang berhak atas tanahnya harus memohon dilakukannya pendaftaran tanah agar negara dapat memberikan bukti hak atas permohonan pendaftaran yang diajukan.
2. Dilakukan penelitian atas alas hak dan objek bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang bersifat sporadis.
Dalam pendaftaran tanah ada yang harus diperhatikan terlebih dahulu, yang menyangkut dengan apa-apa saja bagian dari pendaftaran tanah tersebut, yaitu :
1. Subjek Hak atas Tanah
2. Objek Hak atas Tanah
3. Surat sebagai Alas Hak
Yang dimaksud dengan subjek hak atas tanah adalah orang/badan hukum yang menjadi subjek terhadap tanah tersebut. Subjek hak atas tanah terdiri dari orang perseorangan (WNI dan WNA), badan hukum (badan hukum publik RI, badan hukum publik asing, badan hukum publik internasional, dan badan hukum privat RI).
Yang dimaksud ke dalam Objek hak atas tanah dibagi atas tiga bentuk yaitu macam-macam hak (hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan, hak tanggungan, tanah wakaf dan tanah negara), penggunaannya meliputi (perumahan, pertanian, perikanan, perkantoran, perdagangan, perindustrian, keagamaan, kesosialan, dll), dan jenisnya (tanah darat dan tanah sawah).
Sedangkan alas hak atas tanah yang dimaksud adalah alas kepemilikan hak atas tanah yang dijadikan sebagai dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan yang merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan/penguasaan suatu bidang tanah baik secara tertulis atau berdasarkan keterangan saksi, yang terbagi atas 2 bentuk yaitu sebelum 8 Oktober 1997 dan sesudah 8 Oktober 1997. sebelum 8 Oktober 1997 hanya berupa Surat Pemilikan Tanah dan Surat Penguasaan Tanah saja yang digunakan sebagai dasar dalam pendaftaran tanah. Sedangkan sesudah 8 Oktober 1997 surat kepemilikan tanah dikeluarkan hanya oleh Putusan Pejabat dan Surat Akta Pejabat sebagai dasar untuk melakukan pendaftaran tanah.

B. Azas-azas Pendaftaran Tanah
Dalam pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas yang terdapat di dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :
1. Sederhana
Agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedur-prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan termasuk atau terutama pemegang hak atas tanah.
2. Aman
Untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarankan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Terjangkau
Keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
4. Mutakhir
Kelengkapan instrumen atau alat-alat yang memadai dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, dengan kata lain mengikuti perkembangan tekhnologi (komputerisasi, alat ukur, tenaga ahli, dll).
5. Dan terbuka
Data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan dan masyarakat dapat diperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

BAB III
TUJUAN SERTA MANFAAT PENDAFTARAN TANAH

A. Tujuan Serta Manfaat Pendaftaran Tanah
Dalam sejarahnya, tujuan dari pendaftaran tanah pada dasarnya adalah untuk pemungutan pajak atas tanah (fiscal cadastre). Sampai pada tahun 1961, dikenal tiga macam pemungutan pajak tanah, yaitu verponding eropa, verponding indonesia, dan landrente. Sebagai dasar bagi penentuan objek pajak saat itu adalah status tanahnya sebagai tanah Hak Barat dan tanah Hak Milik Adat, sedangkan sebagai wajib pajaknya adalah pemegang hak atau pemiliknya.
Dalam perkembangannya, untuk mewujudkan kepastian hukum atas tanah, muncullah pendaftaran tanah untuk tujuan kepastian hukum (legal cadastre). Sasarannya adalah bidang-bidang tanah yang dikuasai dengan sesuatu hak dan dikenal tanah hak maupun persil yang kemudian diukur, dipetakan dan diteliti proses penguasaan oleh pemegang haknya. Hasilnya berupa peta dan daftar yang memberikan penjelasan mengenai siapa pemegang haknya, letaknya dan luasnya (data kadastral) .
Adapun tujuan dari pendaftaran tanah menurut peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 pasal 3, yaitu :
1. Untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Inilah yang merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang diperintahkan oleh Pasal 19 UUPA, maka dengan adanya sertifikat hak kepemilikan atas tanah tersebut, maka bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang atas tanah, yang dijamin undang-undang.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar lebih mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Penyejian informasi tersebut dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (tata usaha pendaftaran tanah) yang dikenal dengan daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama. Para pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau kreditur, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui data yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut. Ini sesuai dengan asas pendaftaran yang terbuka untuk umum {Pasal 4 ayat (2)}.
3. Agar terlaksananya tertib administrasi pertanahan. Dalam hal ini, demi mengetahui batas-batas bidang tanah tersebut yang dilakukan dengan pengukuran, pemberian patok atau tanda batas bidang tanah yang ditunjukkan oleh pemilik tanah serta disaksikan atau disetujui oleh pemilik bidang tanah yang bersebelahan, sehingga terjaminlah kepastian hukumnya .
Menurut Pasal 30 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk menghimpun dan menyediakan informasi yang lengkap mengenai bidang-bidang tanah dipertegas dengan dimungkinkannya pembukuan bidang-bidang tanah yang data fisik atau data fisiknya belum lengkap atau masih disengketakan, walaupun untuk tanah-tanah demikian belum dikeluarkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dapat memberikan jaminan kepastian hukum menurut Direktorat Pendaftaran Tanah, bahwa tujuan pendaftaran tanah yang sudah diuraikan di dalam PP No. 24 Tahun 1997 tadi haruslah memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Peta-peta pendaftaran tanah dapat dipakai rekonstruksi di lapangan dan menggambarkan batas yang sah menurut hukum.
2. daftar umum dapat membuktikan pemegang hak yang terdaftar di dalamnya sebagai pemegang yang sah menurut hukum.
3. setiap hak dan peralihannya harus didaftar .
Untuk dapat dilakukannya rekonstruksi di lapangan, maka setiap bidang tanah yang didaftar harus dipasang tanda batas. Pemasangan tanda batas ini harus kuat secara fisik, tertanam kuat pada batas bidang tanah dan mudah dikenali di lapangan. Sebagai suatu kepastian hukum, letak batas tanah juga mempunyai sifat-sifat publisitas dan spesialitas. Namun, hal terpenting dalam pemasangan batas adalah dipenuhinya asas kontradiktur delitimasi (penetapan tanda batas-batas bidang tanah atas persetujuan dan diketahui oleh pemilik tanah yang bersebelahan).

BAB IV
TATA CARA PENDAFTARAN TANAH
1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah terbagi atas 2 tahap yaitu pendaftaran tanah untuk pertama kali (awal) dan pendaftaran tanah berkelanjutan. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 dan PP No. 24 Tahun 1997. Dalam pelaksanaannya pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya.
c. Penerbitan sertifikat.
d. Penyajian data fisik dan data yuridis, dan
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Sebagaimana salah satu dari kegiatan pendaftaran tanah adalah Pengumpulan dan pengolahan data fisik terdiri atas beberapa bentuk, yaitu :
a. Pengukuran dan pemetaan
Dalam kegiatan pengukuran dan pemetaan terhadap bidang tanah, meliputi kegiatan sebagai berikut :
1) Pembuatan Peta dasar pendaftaran tanah
Pembuatan peta dasar pendaftaran tanah untuk menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah.
2) Penetapan batas-batas bidang tanah
Penetapan batas-batas bidang tanah adalah kegiatan yang dilakukan sebelum dilakukannya pengukuran dan dipetakan, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan, yang dilakukan dengan penunjukan batas oleh pemegang hak yang bersangkutan dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan dan oleh petugas Kantor Badan Pertanahan dengan petunjuk Kepala Kantor Pertanahan.
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran. Untuk bidang tanah yang luas, pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta tersendiri, dengan menggunakan data yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas tanah yang akan dipetakan.
4) Pembuatan daftar tanah
Setelah dilakukan pemetaan dan pengukuran maka selanjutnya adalah dibukukan di dalam daftar tanah. Daftar tanah dimaksudkan sebagai informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada diwilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaannya kemudian.
5) Pembuatan surat ukur
Setelah dilakukannya proses-proses seperti di atas, maka dilakukanlah pembuatan surat ukur. Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian yang diambil datanya dari peta pendaftaran.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
Yang terdiri dari :
1) Hak-hak lama
Hak-hak lama berupa pembuktian hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP No. 10 Tahun 1961.. Dalam Pasal 24 ayat (1) UUPA dikatakan bahwa alat-alat bukti yang dimaksud pasal tersebut adalah bukti-bukti kepemilikan, yang dapat berupa :
a) Grosse akta hak eigendom (diterbitkan berdasarkan Overschrijvings orndonnantie/Stb. 1834-27).
b) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang bersangkutan.
c) Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959.
d) Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan, disaksikan kepala adat/kepala desa/kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, dll.
2) Hak-hak baru
Hak baru adalah hak yang diberikan sejak mulai berlakunya PP No. 24 Tahun 1997. Hak-hak baru dibuktikan dengan data yuridis dari :
a) Penetapan Pemberi Hak dari Pejabat yang berwenang untuk memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara, atau tanah hak pengelolaan, yang dapat diberikan secara individual, kolektif ataupun secara umum.
b) Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.
c. Penerbitan sertifikat
Sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Memperoleh sertifikat adalah hak pemegang hak atas tana, yang dijamin undang-undang.
Di dalam Pasal 31 PP No. 24/1997 dikatakan bahwa “Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1). Dengan kata lain setelah terpenuhi syarat-syarat pada Pasal 30 maka dapatlah dikeluarkan sertifikat hak atas tanah.
Dalam pembuatan sertifikat cara yang dilakukan sama seperti pembuatan buku tanah, dengan ketentuan bahwa catatan-catatan yang bersifat sementara dan sudah dihapus tidak tercantumkan (Pasal 178 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997). Penerbitan sertifikat dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Oleh karena itu, sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat. Apabila masih ada ketidakpastian mengenai hak atas tanah yang bersangkutan, yang ternyata dari masih adanya catatan dalam pembukuannya, pada prinsipnya sertifikat belum dapat diterbitkan. Namun apabila catatan itu hanya mengenai data fisik yang belum lengkap, tetapi tidak diselenggarakan, sertifikat dapat diterbitkan. Data fisik yang tidak lengkap itu adalah apabila data fisik bidang tanah yang bersangkutan merupakan hasil pemetaan sementara, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (3).
d. Penyajian data fisik dan data yuridis
Kepala Kantor Pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah berupa daftar umum yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama. Data fisik adalah keterengan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Data fisik yang tercantum dalam daftar nama hanya dapat diberikan kepada Instansi Pemerintah, yang memerlukan untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan keperluannya. Misalnya Instansi Kepolisian, Kejaksaan dan Pengadilan. Permintaan dipenuhi setelah disetujui oleh Kepala Kantor Pertanahan (Pasal 191 PMA No.3/1997).
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
Penyimpanan daftar umum dan dokumen diatur di dalam Pasal 35 PP No.24/1997. Sedangkan ketentuan pelengkapnya terdapat dalam Pasal 184 – Pasal 186 PERMEN No. 3/1997, yaitu :
1) Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran, diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.
2) Selain dalam hal yang disebut di atas, dengan izin tertulis dari Menteri atau pejabat yang ditunjuknya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen yang bersangkutan kepada instansi lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.
3) Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan mikrofilm. Penyimpanan dengan menggunakan peralatan elektronik dan dalam bentuk film akan menghemat tempat dan mempercepat akses pada data yang diperlukan. Tetapi penyelenggaraannya memerlukan persiapan peralatan dan tenaga serta dana yang besar. Maka pelaksanaannya akan dilakukan secara bertahap. Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektronik atau mikrofilm tersebut mempunyai kekuatan pembuktian sesudah ditanda tangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Dalam pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Jika ini terjadi, maka pemegang hak wajib mendaftarkan perubahan yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan. Ada 2 bentuk perubahan data terhadap pemeliharaan data pendaftaran tanah yang terdapat pada pasal 37- pasal 56, yaitu :
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, yang juga terdiri atas :
1) Pemindahan Hak Pasal 37 ayat (1) ”Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2) Pemindahan Hak Dengan Lelang Pasal 41 ayat (1) ”Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang”.
3) Peralihan Hak Karena Pewarisan Pasal 42 ayat (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
4) Peralihan Hak Karena Penggabungan Atau Peleburan Perseroan Atau Koperasi Pasal 43 (1) Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5) Pembebanan Hak Pasal 44 (1) Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6) Penolakan Pendaftaran Peralihan Dan Pembebanan Hak Pasal 45 ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi :
- sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
- perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2);
- dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
- tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
- tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;
- perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
- perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
7) Pasal 46 Ketentuan lebih lanjut yang diperlukan bagi pelaksanaan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun ditetapkan oleh Menteri. Yang dalam hal ini adalah Menteri Agraria/Ka.BPN yang tertuang di dalam PMA/Ka.BPN No. 3/19997.
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Bentuk-bentuk dari pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, yang diatur di dalam pasal 12 PP No. 24/1997 di jabarkan di dalam Pasal 47-Pasal 56 PP No. 24/1997 sebagai berikut :
1) Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah Pasal 47 “Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertipikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan”.
2) Pemecahan, Pemisahan Dan Penggabungan Bidang Tanah Pasal 48 ayat (1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.
3) Pembagian Hak Bersama Pasal 51 (1) Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.
4) Hapusnya Hak Atas Tanah Dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Pasal 52 ayat (1) Pendaftaran hapusnya suatu hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur serta memusnahkan sertipikat hak yang bersangkutan, berdasarkan :
a. Data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;
b. Salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang, bahwa hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;
c. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya.
5) Peralihan Dan Hapusnya Tanggungan Pasal 53 Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah serta sertipikat hak tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah serta sertipikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan.
6) Perubahan Data Pendaftaran Tanah Berdasarkan Putusan Atau Penetapan Pengadilan Pasal 55 ayat (1) Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertipikatnya dan daftardaftar lainnya.
7) Perubahan Nama Pasal 56 Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan mencatatnya di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

BAB V
PENUTUP

1. Pendaftaran tanah merupakan rencana pemerintah demi kepastian terhadap kepemilikan hak atas tanah. Indonesia sebagai negara agraris yang sebagian besar masyarakatnya memanfaatkan tanah sebagai tempat melakukan produksi sangatlah memungkinkan terjadi sengketa terhadap kepemilikan hak atas tanah yang juga diakibatkan karena jumlah penduduk di Indonesia terus meningkat, dan juga kurangnya pengetahuan masyarakat akan tata cara pendaftaran tanah. Sebagaimana disebutkan di dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 bahwa di dalam pendaftaran tanah terdapat azas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka.
2. Pendaftaran tanah merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembuktian dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun, serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Dalam pendaftaran tanah, tujuan utama yang diinginkan oleh Pemerintah dan merupakan program pemerintah adalah demi terciptanya kepastian hukum terhadap kepemilikan hak atas sebidang tanah tersebut. Oleh karena itu, pendaftaran tanah merupakan wujud dari tindakan pemerintah agar tidak terjadi lagi sengketa atas tanah. Kepastian hukum yang diperoleh dari pendaftaran tanah adalah dengan dikeluarkannya sertifikat hak atas tanah dan satuan rumah susun yang memiliki kekuatan pembuktian yang antara lain :
a. Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
b. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang sertifikat hak tersebut.
Pasal 11 dan Pasal 12 PP No. 24 Tahun 1997 mengatur tentang tata cara pendaftaran tanah, yang dilakukan dengan 2 tahap yaitu :
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya.
c. Penerbitan sertifikat.
d. Penyajian data fisik dan data yuridis, dan
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
Dan Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
3. Oleh karena, kekurangan pengetahuan masyarakat terhadap pendaftaran tanah, maka pemerintah mengeluarkan PP No. 24 Tahun 1997 sebagai pengganti dari PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dan PMA/Ka.BPN No. 3 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksananya. Dengan adanya perangkat hukum yang mengatur tentang pendaftaran tanah ini maka didapatlah kepastian hukum dibidang tanah. Kendala-kendala yang masih dihadapi dalam pendaftaran yaitu kekurangan anggaran, alat, dan tenaga ahli dalam bidang pertanahan dan juga keadaan objektif tanah-tanahnya sendiri. Selain jumlahnya besar dan tersebar di wilayah yang luas, sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya. Selain itu, dasar hukum sebagai pelaksanaannya belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran dalam waktu yang singkat dan hasil yang memuaskan. Sehingga perlu kiranya perbaikan-perbaikan terhadap peraturan-peraturan tentang pertanahan yang sudah ada dan peningkatan anggaran, alat dan tenaga ahli demi menunjang terlaksananya pendaftaran tanah yang lebih baik dan efisien.
DAFTAR PUSTAKA

Harsono. Boedi, 2007, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta : Djambatan
Yamin. Muhammad dan Abd. Rahim, 2008, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung: Mandar Maju
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Situs :
www.bintorolawfirm.com/the-news/114-pendaftaran-tanah.pdf
http://digilib.unnes.ac.id/gsdl/collect/skripsi/archives/HASH013a.dir/doc.pdf
http://kot-banjarmasin.bpn.go.id/Propinsi/Kalimantan-Selatan/Kota-Banjarmasin/Artikel/Pendaftaran-Tanah-Dalam-Dalam-Rangka-Kepastian-Huk.aspx

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar